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2016年房地产行业或将风起云涌!

房天下整理  2016-01-14 00:00

[摘要] 2016年房地产行业或将风起云涌!2015年11月17日,一条“先租后买,租金可抵房款”的“重磅消息”,像病毒一样“入侵”了很多人的微信朋友圈。

2016年房地产行业或将风起云涌!2015年11月17日,一条“先租后买,租金可抵房款”的“重磅消息”,像病毒一样“入侵”了很多人的微信朋友圈。由于该消息的主角是“宇宙大”房企万科,使得消息中的“颠覆”“太狠了”“彻底不让活”“血洗”“准备5000亿元人民币现金”⋯⋯变得尤为可怖。

当然,这终被证明只是一个误传。不过,透过业内人士在传言(或营销噱头)面前的“风声鹤唳,草木皆兵”,不难窥见存量博弈时代行业群体性的迷茫与焦虑。并不仅仅只是中小房企,大型房企同样如此——船小不好抗拒风浪,树大同样容易招风。当然,整体上来说,站在十字路口,大型房企更容易选择走上“另一条路”,这部分源于其自身追求“星辰大海”的实力,更多的则来自时代的裹挟。

互联网金融:不缺钱的主才玩得起的游戏

2013年,余额宝助推天弘基金逆袭成为基金“大哥大”,互联网金融亦藉此站在了镁光灯下。短短两年多,互联网金融已经渗透到各个传统领域。一度有人扬言,房地产是重资产行业,互联网不可能撼动得了,但话音未落,互联网金融的主动进攻以及房企的竞先“拥抱”就推倒了挡在房地产前面那堵厚厚的墙,互联网金融顺利渗入到钢筋混凝土里。

据不完全统计,截至2015年6月,50强房企中已经有50%左右通过各种方式“拥抱”了互联网金融,涉及资金逾200亿元。对于财大气粗的50强房企来说200亿或许不算什么,但其从0到1的质变却不容忽视。

去库存的重压下,这些打着高大上“互联网金融”大旗的众筹项目,直接的目的其实只有一个——卖房!一个是要钱的主,一个是有钱的主,房地产和金融的结合可谓“珠联璧合”。当然,正如并不是每一朵野百合都会有春天,联姻的好事也不是每家房企都能沾得上光的。

目前,无论是参股或创办金融公司,还是互联网金融渗透全产业链(如“绿地宝”、“万达稳赚1号”),都是土豪公司才玩得起的游戏。验证了那句名言:不缺钱的人才能借到钱。至于这会否造成更强大的垄断和绑架,诱发更大的风险,暂时还不好说,但目前为解决短期库存问题,模仿跟风居多,实质性创新偏少却是事实。

不论概念多么新鲜,有一点是毋庸置疑的,那就是,地产金融创新能够蓬勃发展的前提一定是建立在以下四大前提之上:落脚到更好的实体经济上,更好地降低融资成本,防范化解金融风险,提高资源配置效率。否则,所谓的创新只是形式上的新而已。

联合与并购:高地价新常态下的集体合谋

眼下,北上广深的房价已经成为新进寻梦者的梦魇。面粉贵了,面包自然涨价,何况小麦可以一年种一季,而土地却是不可再生的。

在大家一窝蜂布局一线和核心二线城市的情况下,这些地区的高地价将会成为常态。使得财大气粗的开发商也倍感压力山大。2015年11月,市场便疯传央企华润与招商想要与华侨城“散伙”,退出三家联合体拿下的北京丰台83亿元高价地的开发,理由是高达5.6万元/平方米的实际楼面价超出了华润置地和招商局地产的拿地预期。

高地价成为“新常态”,好城市好地段的土地交易已成“豪门游戏”,土地价格和房价的差距越来越小,联合与并购便成为必须的选择。

中原地产的统计数据显示,2015年以来,在北京市成交的32宗住宅用地中,有15宗为联合拿地,联合拿地比例为46.9%。而在2013年和2014年,上述比例分别只有22.4%和30.8%。而截至2015年12月3日,更是已有36宗土地被联合体拿下,比例进一步提升,“不联合、无拍地”的现象已成主流。

不仅北京,其他热门城市同样如此,这是土豪们的“无奈”之选。因为,不同企业的资金状况、成本核算不同,对土地价格的承受能力也不同。而且,即便联合体对项目的股权比例、分配等有详尽的约定,但在实际开发过程中,往往会遇到意外情况,打乱原有的开发进度、销售节奏等。过去,若非出于扩大规模,或者相互整合资源,企业更倾向于单独拿地。

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