淳安房价低迷2年后，为什么2016年忽然暴涨?2014年、2015年,连续两年房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比下滑。房地产行业利润减少、周转减缓、规模增长失速等等都开始一并出现,房地产企业均出现了比较艰难的经营状况。市场对房地产行业的悲观预期也在增加。然而,2016年楼市的爆发性开局,惊爆了所有人的预想,与此同时,在房企跟风非理性的推动下,致使土地市场再度创造了新的历史。
是什么原因让淳安楼市如此疯狂?
首当其冲的就是利好政策下带来的预期影响,而货币流动性持续在宽松影响下,带来的低廉融资成本给予了支持空间。
2016年宽松的货币政策,给早前低迷的房地产市场带来了一片生机。
由于股市低迷,整个市场缺乏可投的优质资产,导致大规模的低成本资金借道资产管理公司、基金公司等进入房地产市场。在供需两旺中,大量融资,多方资金进入房地产市场。使得房地产行业成为聚集吸引流动性资金的重要的载体。
有关人士表示,商品房成交市场持续活跃,库存明显下行。同时开发商在重点区域补库存意愿较为强烈,配合资金成本端处于历史低位的状况,房企对于融资需求逐步走强。
同时在此背景下,房企获得了大量资金,房企融资规模飙升,负债率大幅提高。而在去资产泡沫的宏观导向下,房企融资渠道或将大幅收窄,房企资金链面临紧缩,高杠杆下的资金风险将显现。
WIND资讯数据显示,截至8月1日,2016年房地产业发债816只,发债总额7588.12亿元,是除金融业外发债多的行业,较上年同期发债总额1934.73亿元同比上涨292%。其中,仅7月发债支数就达125只。
在信托业务方面,数据显示,2016年上半年,房地产信托成立342只,信托规模731亿元,相比2015年同期,成立数量下降15.78%,但规模小幅上升5.39%。在活跃的融资活动下,房企再次大幅扩大自己的融资形式。
扩张负债豪赌土地市场成交活跃
值得一提的是,本轮拿到“地王”的房企,几乎都是不惜负债累累去豪赌房地产的明天。如早前拍下苏州高溢价率318.86%地块的景瑞地产,近日再度拍下杭州一幅土地。这意味着,在短短一个月内,景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元,几近其2015年总营业收入57.66亿元的69%。但是,景瑞地产的营业利润在2015年已进入亏损状态,负债率高达83.59%。
数据显示,房企负债额大幅增加。2015年,65家重点房企有息负债总额为32300.85亿元,平均有息负债为496.94亿元。其中,恒大、绿地融资分别为2969.06亿元和2398.75亿元,万达、中国中铁、中国铁建、保利有息负债也超千亿元。
在此背景下,房企负债率也大幅增加。CRIC研究中心数据显示,2015年,云南城投净负债率为434%,同比上升89个百分点;绿地集团净负债率达384%,同比上涨51%;恒大净负债率达261%,同比上涨72%,考虑到债券净负债率则更是高达409%。
在资金的大幅刺激下,2016年的土地市场再度爆发。数据显示,截至7月28日,住宅土地合计超过10亿元的地块多达257宗;其中,溢价率超过50%的更是高达189宗。溢价率超过100%的“地王”也有128宗,
对比在2015年的同期,单宗土地成交额超过10亿元的只有150宗,在当中,超过50%的有29宗。溢价率超过100%的仅仅只有5宗。这也就意味着,同比溢价率超过100%的土地总数竟然增长了24倍。
为何如此疯狂?
在全联房地产商会秘书长宁高伟看来“哪怕再贵也要抢。“先占坑”是房企的默认态度,这是其用时间换取空间,而房企寄予希望的解套机会,就在于相信房价会继续上涨,这就间接造成企业负债率居高不下。
而促使房企不惜代价拿地的主要动力则是房地产市场的回暖。据某地产研究中心统计数据显示,截至目前,已有76家房企公布上半年业绩预告,除22家业绩指标有所下调外,其余全部上涨或平稳。其中,利润预增企业27家(含不确定4家),扭亏企业16家,续亏企业11家。
风险政策收紧房企资金成本增加
在房企融资规模和负债率大幅上涨的背景下,目前多个地方开始加强对房企的融资和拿地的诸多限制。未来房企的银根或将被收紧,同时通过融资募集资金的难度也会加大,所得资金的用途范围将会变窄,融资成本同样在上升。
还有值得注意的是,房地产信托即将集中到期。根据有关统计,2016年继续处在房地产行业信托到期的兑付高峰,兑付规模达到2248.05亿元。
此外,现阶段的房地产市场,总体呈现冲高回落现象明显,房企资金风险陡然增高。研究表示,预计2016年下半年,中国房地产市场周期或将步入拐点,从而提前进入下行阶段,第四季度更是由于新房供应的增加,市场将迎来供过于求状态。需要重点警惕因宏观经济超预期下行,导致流动性回收的超预期风险。
2016年下半年淳安房价何去何从
尽管四季度降息存在可能,但是,后市房地产市场一定不会普涨。很多的三四线城市,尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力!而一二线的热点板块,也有一个价格被市场接受的调整期。
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